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设备维护

 

设备维护主要包括工厂基础设施及土建设施管理,强、弱电系统管理,建筑物通风及排烟系统管理、给排水系统管理,空气调节系统、制冷及空调设备管理,消防设备设施管理等。公司对新项目首先进行科学的分析,对所有管理对象进行统计分类,建立详细的设备管理数据库,并据此制订科学的管理及运行方案,为今后设备管理提供技术保证。



       物业设备管理的主要内容:

1、物业设备接管验收制度

设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的重要过程,因此在设备的运行管理和维修管理之前,首先要做好设备的接管验收工作。接管验收不仅包括对新建房附属设备的验收,而且包括对维修后设备的验收以及或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资料要保管好。

2、物业设备预防性计划维修保养制度

预防性计划维修保养是为了延长设备的使用寿命,防止意外损坏而按照预定计划进行的一系列预防性、维护和管理的组织和技术措施。实施预防性计划维修保养制度可以保证物业设备经常保持正常的工作能力,防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等情况,充分发挥设备的潜力和使用效益、正确掌握设备状况,提高设备运行效率。实施预防性计划维修保养制度即可延长设备的修理间隔期,降低修理成本,提高维修质量,又可保证物业设备的安全运行,延长设备使用寿命,树立良好的形象。预防性计划维修保养制度主要包括制定设备的维修保养计划,确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容、实施预防性计划维修保养制度,并进行监督检查等。

3、运行管理制度

包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度等。此外,特殊设备还需另行制定一些制度,如锅炉给水处理制度、电梯安全运行制度等。

        4、值班制度

       建立值班制度并严格执行,可以及时发现并除故障,从而保证设备安全、正常地运行。主要包括:不得擅自离岗;按时巡查,及时发现;接到故障维修通知,及时按排人员抢修、维修等。

5.交接班制度

交接班制度主要包括做好交接班工作;提前办好交接班手续;除值班人员外,其他人员一律不准进入值班室等。

6.报告记录制度

建立报告记录制度可以让物业设备管理部门经理、技术主管和及时了解设备的运行情况和管理情况,及时发现设备管理中存在的问题,以便及时解决。除了上述设备制度外,还有设备清理制度,设备技术档案资料保存、管理制度,设备更新、改造、报废规划及审批制度,承租户责任制度和保管设备责任制度及设备清点,盘点制度等一系列物业体系,从而有效实行专业化、制度化的物业设备管理。

    设备维护保养 :

     通过擦拭、清扫、润滑、调整等一般方法,对设备进行护理,以维持和保护设备的性能和技术状况。

1、清洁:设备内外整洁、各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污,各部位不漏油,不漏气,设备周围废弃材料、杂物、脏物都要清扫干净。

2、整齐:工具、附件、工件(产品)要放置整齐,管道、线路要有条理。

3、润滑良好:按时加油、换油,不断油,无干磨现象,油压正常,油标明亮,油路畅通,油质符合要求。

4、安全:遵守安全操作规程,不超负荷使用设备,设备的安全防护装置齐全可靠,及时消除不安全因素。